聚焦清遠(yuǎn)商業(yè)綜合體：未來(lái)購(gòu)物天堂面臨消化考驗(yàn)

發(fā)表時(shí)間： 2014-06-07 00:00 來(lái)源：清遠(yuǎn)第一房網(wǎng) 　　

轟隆隆的機(jī)器運(yùn)作聲,在銀泉路邊響起,透過(guò)沒(méi)有完全遮擋的圍墻,還是可以看到圍閉區(qū)內(nèi)在工作中的壓樁機(jī),還有不斷來(lái)回的壓樁機(jī)和貨車穿梭。這里,即將要誕生一個(gè)大型的商業(yè)綜合體———時(shí)代廣場(chǎng)。在銀泉路往北走兩公里,同樣是圍閉建設(shè)的勝利金融中心……從去年中開(kāi)始,清遠(yuǎn)特別是新城多個(gè)商業(yè)綜合體動(dòng)工,簽約的商家、未來(lái)的規(guī)劃,讓市民對(duì)這些項(xiàng)目充滿期待。這些商業(yè)綜合體如期推進(jìn)的話,未來(lái)也變?yōu)槭忻竦馁?gòu)物天堂。美好的前景籠罩下,商業(yè)綜合體數(shù)量增加,考驗(yàn)著清遠(yuǎn)市場(chǎng)的消化能力。

追溯

追溯清遠(yuǎn)商業(yè)起步早、發(fā)展慢

從北門(mén)街、傾城摩爾,到贏之城、城市廣場(chǎng)、錦繡清城,清遠(yuǎn)的商業(yè)逐步發(fā)展,但除了以城市廣場(chǎng)為主的北門(mén)街商圈外,再?zèng)]有出現(xiàn)過(guò)新的商業(yè)綜合體。在企業(yè)做財(cái)務(wù)主管的王蕾,已經(jīng)兩年沒(méi)在清遠(yuǎn)買(mǎi)過(guò)衣服、化妝品,她表示,由于廣州和清遠(yuǎn)的距離越來(lái)越短,有購(gòu)物需要的時(shí)候,會(huì)叫上朋友一起,開(kāi)車到廣州去買(mǎi)。

“清遠(yuǎn)的購(gòu)物環(huán)境很單一,除了城市廣場(chǎng)、贏之城之外,沒(méi)有其他符合我需求的購(gòu)物點(diǎn),只能到廣州買(mǎi),而且價(jià)格還會(huì)更優(yōu)惠,款式也更多。”像王蕾一樣,對(duì)日常消費(fèi)日益不滿足,從而周末去廣州、深圳、香港購(gòu)物的人群很多,清遠(yuǎn)狹窄的消費(fèi)空間亟需改變。

有業(yè)內(nèi)人士曾分析,從城市生活的角度來(lái)看,城市綜合體讓城市人能就近工作,就近居住、就近消費(fèi),很好地順應(yīng)了現(xiàn)代人快節(jié)奏生活的需求。另外,城市綜合體所具有的新“城市”的特性,也改變著城市的空間布局,造就了城市的多核心、多元化發(fā)展道路,改變著人們的生活方式,一定程度上也有助于減少交通壓力,是城市化建設(shè)的一件大好事。

在勝利金融中心建設(shè)早期,曾公開(kāi)對(duì)市民征求意見(jiàn),“你想這里成為什么?”如今經(jīng)過(guò)多次反復(fù)考量,這里最終定位為金融中心。

在住宅供過(guò)于求、庫(kù)存量較大的情況下,開(kāi)發(fā)商便往多種形式發(fā)展,公寓、酒店、寫(xiě)字樓,專業(yè)市場(chǎng),甚至是商業(yè)綜合體。也體現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)變化下,靈活轉(zhuǎn)變思路的一面。

清遠(yuǎn)時(shí)代廣場(chǎng)副總經(jīng)理曾志剛認(rèn)為,清遠(yuǎn)的商業(yè)起步很早,2002年城市廣場(chǎng)就開(kāi)始運(yùn)營(yíng),至今已經(jīng)十多年,成為北門(mén)街商圈乃至清遠(yuǎn)的地標(biāo)性建筑。但商業(yè)步伐發(fā)展太慢,到了如今,無(wú)論從規(guī)模、招商、管理還是人才方面,都要有所超越才行。“在同一起點(diǎn)、同一時(shí)間,同樣的目的和同樣的計(jì)劃下,自然會(huì)有壓力,但清遠(yuǎn)的壓力不一樣,因?yàn)槭浅案冻隽恕?rdquo;

現(xiàn)狀

增量快速考驗(yàn)消化力

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì),目前清遠(yuǎn)在建或待建的商業(yè)綜合體,東城有樵順廣場(chǎng)、至德廣場(chǎng);新城有勝利金融中心、北江城、萬(wàn)匯城、時(shí)代廣場(chǎng)、臥龍廣場(chǎng)等;清新則有已經(jīng)開(kāi)業(yè)的美林廣場(chǎng)和在建的中恒公園大地綜合體,總商業(yè)面積接近200萬(wàn)平方米。多個(gè)商業(yè)綜合體同期建設(shè),對(duì)于我市的商業(yè)發(fā)展和城市配套來(lái)說(shuō),自然是一件好事。但同時(shí)增加這么多體量,建成后,是否有相應(yīng)的人口、消費(fèi)能力去支撐和消化?

挑戰(zhàn)

商戶不穩(wěn)定管理人才缺失

時(shí)代廣場(chǎng)、北江城、勝利金融中心三家距離近、輻射面重疊,且一樣有寫(xiě)字樓和公寓,未來(lái)如何競(jìng)爭(zhēng)?清遠(yuǎn)時(shí)代廣場(chǎng)副總經(jīng)理曾志剛則認(rèn)為,每個(gè)項(xiàng)目的內(nèi)涵和訴求都不一樣,從起步到管理,每個(gè)階段都有競(jìng)爭(zhēng)。

對(duì)于這種現(xiàn)狀,清遠(yuǎn)市勝利企業(yè)副總經(jīng)理顧華有幾個(gè)擔(dān)憂。一是客戶群體現(xiàn)在是一樣,蛋糕就這么大;二,市場(chǎng)方面,現(xiàn)在所有的項(xiàng)目,開(kāi)發(fā)過(guò)程只看到表面,背后有政策風(fēng)險(xiǎn),還有人才、融資渠道方面的問(wèn)題;三是政府層面,沒(méi)有合理的規(guī)劃,太接近的區(qū)域內(nèi)重復(fù)資源;四是企業(yè),看到項(xiàng)目成功的一面,沒(méi)有看到資源需求,和自己公司的情況;五是資金、人才方面,清遠(yuǎn)在商業(yè)綜合體這塊缺乏復(fù)合型的人才,包括專業(yè)型的人才,另外是外行人管專業(yè)人才,“門(mén)外漢管門(mén)內(nèi)人”,造成理論不合。

北江城招商總監(jiān)羅抒倩認(rèn)為,表面上看,三家的經(jīng)營(yíng)是一樣的,這就考驗(yàn)了各自團(tuán)隊(duì)的運(yùn)營(yíng)管理能力,“不止是賣(mài)完鋪、收水電、管理費(fèi)之后就不管了,商業(yè)管理像帶小孩一樣,才可以健康成長(zhǎng)。”羅抒倩表示,幾個(gè)項(xiàng)目在賽跑,誰(shuí)先開(kāi)誰(shuí)就搶占了優(yōu)勢(shì),只不過(guò)想準(zhǔn)備好了,才漂漂亮亮地開(kāi),而不是隨便把商鋪填滿就開(kāi)。

廣東中恒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理黃志傳認(rèn)為,目前清遠(yuǎn)的商業(yè)發(fā)展并不發(fā)達(dá),即使是舊城區(qū)的錦繡清城、城市廣場(chǎng)等商圈,也因?yàn)橥＼嚥环奖?、交通擁擠也流失不少人流。商戶不穩(wěn)定、消費(fèi)層次不一致、管理混亂,是清遠(yuǎn)傳統(tǒng)商業(yè)的最大缺失。

應(yīng)對(duì)

清遠(yuǎn)市勝利企業(yè)副總經(jīng)理顧華精準(zhǔn)定位走差異化道路

“項(xiàng)目啟動(dòng)后,怎么做才是最關(guān)鍵的。”面對(duì)“井噴”的商業(yè)體量,清遠(yuǎn)市勝利企業(yè)副總經(jīng)理、清遠(yuǎn)勝利華南茶博城有限公司總經(jīng)理顧華表示,體量雖然大,但勝利金融中心針對(duì)的是保險(xiǎn)、風(fēng)投、基金、投資公司等“高精尖”人群,客戶群定位精準(zhǔn)。

本來(lái)在市區(qū)起步最早的勝利金融中心,現(xiàn)在由于工程問(wèn)題,開(kāi)發(fā)步驟被北江城、時(shí)代廣場(chǎng)追了上來(lái)。面世的時(shí)間推遲,錯(cuò)失“搶占先機(jī)”的機(jī)會(huì)。顧華認(rèn)為,入市的時(shí)機(jī)慢了是劣勢(shì),但卻給了更多的空間給公司優(yōu)化項(xiàng)目,也可以在定位上作適時(shí)的調(diào)整。

顧華認(rèn)為,做好商業(yè)地產(chǎn),要從八個(gè)方面考量:一、策劃定位要個(gè)性化。包括市場(chǎng)上缺什么做什么、引進(jìn)個(gè)性化商家、“有多大的腳穿多大的鞋”三方面。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)要主題化。冰冷的鋼筋水泥怎樣成活生生的東西,讓市民對(duì)此有吸引力、有消費(fèi)欲,就要在規(guī)劃設(shè)計(jì)上下功夫,如海洋主題、兒童主題等。三、開(kāi)發(fā)報(bào)建區(qū)別化。每個(gè)地區(qū)、或同一地區(qū)各個(gè)部門(mén)的報(bào)建程序、流程都有所不同,要區(qū)別對(duì)待。四、工程報(bào)建要流程化。五、招商銷售前置化。在前期規(guī)劃時(shí),招商銷售就應(yīng)該要介入。即使前置了,可能出現(xiàn)深度不夠,招商和銷售要同步,以方便商業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)換和未來(lái)的招商。六、盈利模式多樣化。商業(yè)綜合體靠什么盈利?靠租金、管理費(fèi),還是其他?未來(lái)金融中心的盈利將來(lái)自于租金、管理費(fèi)、電影院、酒店和大型餐飲。七、宣傳推廣要?jiǎng)?chuàng)新化。宣傳的目的是達(dá)成成交,在宣傳推廣時(shí),定位要準(zhǔn)確,并精準(zhǔn)面對(duì)客戶群體。八、運(yùn)營(yíng)管理兌現(xiàn)化。所謂兌現(xiàn)化,是要圍繞前期的規(guī)劃來(lái)做。

北江城招商總監(jiān)羅抒倩　吸引優(yōu)質(zhì)品牌入駐是關(guān)鍵

即使項(xiàng)目定位也許不一樣,但招商會(huì)否同質(zhì)化?會(huì)不會(huì)像廣州一樣,在一條街上出現(xiàn)兩家或多家品牌餐飲或服飾?

北江城招商總監(jiān)羅抒倩認(rèn)為,商戶在選擇綜合體時(shí),會(huì)考慮同一片區(qū)有無(wú)需要開(kāi)兩家分店的可能。商家進(jìn)駐前也會(huì)預(yù)估,因此她并不擔(dān)心這個(gè)問(wèn)題。

如何消化?羅抒倩表示,作為運(yùn)營(yíng)商,要想辦法,如何吸引人群,把現(xiàn)有的消費(fèi)力提高。“未來(lái)北江城,是想引進(jìn)清遠(yuǎn)沒(méi)有的品牌,如星巴克、太平洋咖啡等,目前都在洽談,且進(jìn)展順利,想做出新的品牌,給市民新的體驗(yàn)”。羅抒倩表示,從去年9月開(kāi)始,主力店華潤(rùn)萬(wàn)家已經(jīng)簽約,旗下的華潤(rùn)堂等也會(huì)進(jìn)駐,而中影、星巴克也將進(jìn)駐,目前都在挑選優(yōu)質(zhì)的商戶,如服飾、餐飲等。

羅抒倩表示,廣州大部分商場(chǎng)都是只租不售,而清遠(yuǎn)有很大部分是出售的,包括北門(mén)街,這些現(xiàn)象導(dǎo)致的弊端是無(wú)法控制商戶會(huì)做什么,而只租的話可以彈性調(diào)整,去招一些商場(chǎng)認(rèn)為符合項(xiàng)目定位的商戶來(lái)做,如果是賣(mài)鋪的話,就很難調(diào)整,只能是協(xié)商。

跟顧華的觀點(diǎn)相似,羅抒倩觀察清遠(yuǎn)的商業(yè)氛圍后,發(fā)現(xiàn)清遠(yuǎn)發(fā)展商的管理團(tuán)隊(duì)多數(shù)是本地,“他們對(duì)清遠(yuǎn)的商業(yè)氛圍、每一個(gè)商業(yè)市場(chǎng)都非常熟悉和了解,但未必知道外來(lái)的。”有的商業(yè)如北門(mén)街一些商業(yè)鋪,雖然有100%的出租率,但沒(méi)有人運(yùn)營(yíng),“哪些商戶生意差、哪里有死角,他不會(huì)想到在那里做活動(dòng)、旺場(chǎng)。”

名詞解釋

商業(yè)綜合體

商業(yè)綜合體,是指多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在一個(gè)建筑物內(nèi)或一個(gè)區(qū)域內(nèi),向消費(fèi)者提供綜合性服務(wù)的商業(yè)集合體。這種商業(yè)集合體內(nèi)通常包含數(shù)十個(gè)甚至數(shù)百個(gè)服務(wù)場(chǎng)所,業(yè)態(tài)涵蓋大型綜合超市、專業(yè)店、專賣(mài)店、飲食店、雜品店以及娛樂(lè)健身休閑等。

目前,商業(yè)綜合體已經(jīng)進(jìn)化成擁有多種業(yè)態(tài)的,它將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛等城市生活空間的三項(xiàng)以上功能進(jìn)行組合,并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動(dòng)關(guān)系,從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。無(wú)論是商業(yè)辦公、文化娛樂(lè)、教育運(yùn)動(dòng)、商務(wù)招待、健體美容、選貨購(gòu)物,都可以通過(guò)“消費(fèi)功能+模式+商業(yè)空間”創(chuàng)新完成。

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